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Condomínio do básico ao acabamento
A construção de um condomínio começa bem antes da aquisição da área, elaboração e execução do projeto, e termina muito tempo depois do prédio concluído. Aliás, a construção de um condomínio não termina nunca, já que ele surge e se transforma conforme a vontade dos condôminos.
Mas esta construção segue etapas bem definidas para que o condomínio cumpra plenamente sua missão. Nasce do desejo de um grupo de pessoas que se unem a fim de realizar o ‘sonho da casa própria’. Dessa união pode surgir uma cooperativa habitacional, representante legal do grupo no processo de materialização do sonho: aquisição da área, elaboração do projeto, contratação da empresa construtora, etc.
Até que um dia a obra fica pronta. É o momento dos sócios, cooperados, condôminos... (‘comunheiros’, juridicamente falando) tomarem posse das suas unidades e das áreas de uso comum, sobre as quais possuem direitos e obrigações. Começa aí uma nova etapa na vida dos ‘comunheiros’.
Rito da passagem
No dia 17 de fevereiro de 2006 assistimos de perto a transformação de um edifício em condomínio de fato. Algo comparável à explosão de um casulo e o surgimento de uma bela borboleta de asas coloridas que, a partir de então, ganha vida e passa a se movimentar por suas próprias asas. Foi o lançamento do bloco A, do Condomínio Residencial Flamboyant, em Águas Claras, Distrito Federal.
Para entender melhor essa metamorfose entrevistamos Marcelo Borba, diretor da MB Engenharia, responsável pela construção dos quatro blocos do condomínio Flamboyant.
Repórter – Nosso objetivo é esclarecer aos leitores sobre o momento da entrega de um prédio para seus proprietários. Durante o período de construção a empresa construtora se responsabiliza, técnica e juridicamente, pela obra. E agora, quem é responsável pelo condomínio Flamboyant?
Marcelo
Marcelo – O Flamboyant está sendo entregue por etapas, um bloco de cada vez. O condomínio já funciona desde a entrega do primeiro bloco. Na transmissão das responsabilidades da construtora para o condomínio civil, a construtora já tem uma parte de natureza legal, que é o ‘registro de incorporação do empreendimento’, feito na fase de lançamento da obra. Depois, quando a construtora esta concluindo o empreendimento, ela tira a carta de ‘habite-se’ e as certidões negativas de INSS. Daí procede com a ‘averbação’ do prédio no cartório de registros imobiliários. ‘Averbação’ é o registro de nascimento do prédio. A partir desse momento todas as unidades constam, efetivamente, como unidades privativas e autônomas.
Repórter – É neste momento que o prédio se torna legalmente um condomínio?
Marcelo - Neste momento já existe também a ‘convenção do condomínio’ registrada em cartório junto com o ‘registro de incorporação do empreendimento’. É uma minuta de convenção e de regimento do condomínio. Antes de procedermos com a entrega do prédio, o grupo de adquirentes das unidades (sócios, condôminos, comunheiros) se reúne em assembléia para avaliar a minuta que foi registrada. Então eles propõem alterações na minuta, deliberadas na assembléia. As alterações também são registradas em cartório. Com a ‘averbação’ do prédio e o registro dessa nova convenção temos, finalmente, a instituição legal do condomínio.
Repórter – A partir daí o condomínio já pode existir de fato?
Marcelo – Quando se faz essa ‘instituição efetiva do condomínio’ a partir da assembléia dos condôminos, fica definido como é que vai funcionar a vida em comunidade. O regramento da vida em comunidade é estabelecido na ‘convenção do condomínio’ e no ‘regimento interno’. Esses documentos são montados a partir das minutas que, no nosso caso, a construtora MB Engenharia e a Cooperativa Habitacional do SINDILIGIS, adquirente do imóvel, já haviam previamente registrado em cartório.
Repórter – Qual é a diferença entre a ‘convenção do condomínio’ e o ‘regimento interno’?
Marcelo - Costumo comparar a convenção com a constituição e o regimento interno com as leis ordinárias. A ‘convenção do condomínio’ tem normas mais gerais e depende das características de cada prédio, porque trata de como serão utilizadas as áreas em comum (piscinas, quadras de esporte, corredores, jardins, salão de festas, etc.). A convenção é específica para cada empreendimento, porque estabelece o regramento em vista daquilo que o prédio possui. Depois que o grupo de adquirentes das unidades se reúne e delibera sobre os ajustes necessários, ela passa a ter força de lei no dia-a-dia das pessoas que ocupam esse prédio. Para ser mudada depende de córum específico que, em alguns casos, depende da aprovação de 100% dos proprietários do imóvel. Já o ‘regimento interno’ é um instrumento disciplinador mais flexível e pode ser mais facilmente adaptado. Depois de experimentadas e aceitas pelo grupo por seu resultado, as cláusulas do ‘regimento interno’ podem ser incorporadas à ‘convenção do condomínio’. É assim que é feito.
Repórter – Qual é a condição adequada para fazer a entrega do imóvel?
Marcelo – A entrega do prédio obedece algumas etapas. Concluída a obra são feitos os procedimentos legais de regularização nos diversos órgãos competentes e, com a carta de ‘habite-se’ na mão, se convoca os proprietários para fazerem a vistoria das suas unidades. Cada proprietário é convidado a vir ao seu apartamento e fazer uma vistoria para ver se o acabamento atende aquilo que foi contratado. Estando tudo certo, então o condômino tem que assinar alguns papéis de acordo com situação de acerto econômico financeiro da sua unidade: se já quitou, o documento terá uma formatação definitiva; se ainda não quitou, o saldo devedor vai constar na regularização dos documentos; se vai financiar em banco, os documentos têm ainda outras características. De acordo com as condições econômicas e financeiras de cada um é feita uma formalização especifica da documentação. Feita a vistoria e formalizada a documentação, o novo proprietário recebe a chave da unidade.
Repórter – E as áreas em comum ficam aos cuidados de quem?
Marcelo – Normalmente quando se começa a entregar os apartamentos já foi eleito um síndico do prédio na assembléia da qual já falamos. Aproveita-se essa assembléia para também eleger o síndico e subsíndico, conselho fiscal e toda a diretoria do condomínio que está sendo implantado. Então, quando se começa a entregar os apartamentos se faz, junto com o síndico e sua equipe, a vistoria das áreas comuns e se procede com a entrega das mesmas aos cuidados do síndico. A partir daí o condomínio começa a ter vida própria. O síndico tem que contratar pessoas ou empresas terceirizadas para fazer a manutenção diária do prédio (segurança, limpeza, reparos, reformas, etc.). Ele precisa tomar a frente do imóvel para fazer com que essas coisas aconteçam.
Repórter – Quais as primeiras ações do síndico?
Marcelo – Normalmente é necessário fazer o registro do CGC específico do condomínio. O condomínio é uma pessoa jurídica. Tem que fazer a contabilidade e prestar conta para os condôminos. O condomínio não tem todas as exigências que uma empresa tem, mas, sob muitos aspectos, é parecido com uma empresa. Tem que ter CGC e registrar seus empregados, ou contratar empresas prestadoras de serviços que garantam que seus empregados estejam registrados na forma da lei e em dia com todos seus direitos trabalhistas. O condomínio realiza assembléias gerais ordinárias para prestação de conta. Realiza eleição periódica de diretoria. Sob muitos aspectos o síndico do condomínio desempenha o papel do presidente de uma empresa.
Repórter – O que você recomenda para as pessoas, especialmente para os síndicos, que assumem um prédio novo como este?
Marcelo – Recomendo que tenham muita vontade de contribuir com a comunidade, especialmente quem assume a função de síndico. Esse é um tipo de trabalho que normalmente não é remunerado à altura. É usual que o síndico tenha a remuneração correspondente à taxa de condomínio da sua unidade. Analisando o volume de trabalho, não vale a pena. Mas é uma forma de contribuir com a comunidade, com os amigos, com os colegas. É uma espécie de voluntariado. O primeiro fator é querer. Não adianta por esse cargo nas mãos de uma pessoa que não esteja disposta a dar essa contribuição. A segunda recomendação é que tenha conhecimento da legislação específica e do regramento do próprio condomínio. O síndico tem que conhecer a fundo a convenção e o regimento do seu condomínio. Tem que ler a Lei 4591/64, que trata da construção e administração dos condomínios, para manter a organização do condomínio. É muito importante que o síndico conheça os direitos e deveres estabelecidos para o condomínio. Entendo que ele também tem que se cercar de pessoas capacitadas nas diversas áreas da administração condominial: seja contratando pessoas preparadas para esses serviços, seja contratando empresas especializas, para que a gestão do condomínio funcione da melhor maneira possível. Para os condôminos o que tenho a dizer é que viver em coletividade pressupõe que sua liberdade termina onde começa a liberdade do outro. Se as pessoas entenderem isso fica fácil. Quem mora em apartamento não têm as mesmas regalias e privilégios de que mora em casas isoladas. Então é necessário ter cuidado com o barulho, com horários e outros aspectos estabelecidos no regimento interno. É necessário ter bom senso. Cumprir com suas obrigações, pagar em dia as taxas, ajudar a zelar o patrimônio que, no fim das contas, também é seu. Tem que entender que o síndico não é um empregado do condomínio e sim é mais um voluntário. Se todos contribuírem, fica mais fácil.
Repórter – A seu ver, qual é a importância dos profissionais e empresas que prestam serviços para os condomínios?
Marcelo – Hoje caminhamos para a especialização. Eu diria que a atuação dessas empresas e funcionários especializados é fundamental porque todos têm uma agenda muito apertada. Então é natural que essas empresas especializadas ocupem espaços e prestem um bom trabalho aos condomínios. Por exemplo: se os funcionários do condomínio forem contratados diretos, o dia que um deles faltar não tem outro para cobrir a escala. Para uma empresa administradora de condomínios essas questões são facilmente resolvidas porque ela dispõe de vários funcionários e se dedica exclusivamente às atividades condominiais. Enfim.
Cooperativas habitacionais
Messias
Quem sonha com a casa própria tem, nas cooperativas habitacionais, uma boa possibilidade para a realização do seu sonho. Elas têm se proliferado muito nos últimos anos, aqui no Distrito Federal, e atendem as diferentes classes sociais.
Para falar um pouco sobre elas entrevistamos Manoel Messias Gonçalves, presidente da Confederação das Cooperativas Habitacionais do Distrito Federal. É pós-graduado em cooperativismo e tem 15 anos de atuação no setor.
Repórter – Como agem as cooperativas habitacionais?
Messias – Em 1998 diversas cooperativas habitacionais adquiriram, da Terracap, 301 projeções de imóveis em Águas Claras. Até o momento foram edificados 130 prédios. Existem 52 prédios em construção e 43 em fase de projeto. No Distrito Federal são 162 cooperativas atuantes só no setor de habitação, 112 das quais atendidas por programas habitacionais da Secretaria de Habitação do GDF. Estamos em negociação para participar de uma grande rede de cooperativismo que abrange 13 ramos. Ao todo são 120 mil cooperados, nos diferentes ramos cooperativos.
Repórter – A cooperativa organiza os cooperados a fim de realizarem o sonho da casa própria. Depois do prédio construído ela também ajuda os novos proprietários a organizarem o condomínio?
Messias – A cooperativa tem um papel fundamental na organização social em geral. Ela organiza os cooperados que são os donos do negócio. Todas as deliberações são feitas em assembléias, por meio das quais os cooperados gerenciam o próprio negócio. A formação que oferecemos incrementa a cultura cooperativista, que tem bastante em comum com a forma de organização social nos condomínios.
Águas Claras
A maioria dos prédios construídos em Águas Claras pertence às cooperativas habitacionais e passa pelo mesmo processo do bloco A, do condomínio Flamboyant, inaugurado em 17 de fevereiro de 2006.
Para falar desta cidade das cooperativas habitacionais e de prédios que viram condomínios, entrevistamos Nilton Mendes, administrador regional de Águas Claras.
Nilton Mendes
Repórter – Há quanto tempo Águas Claras se tornou Região Administrativa do Distrito Federal?
Nilton Mendes – Águas Claras comemora seu terceiro aniversário no dia 7 de maio de 2006.
Repórter – O que significa para Águas Claras a inauguração de um prédio como esse?
Nilton Mendes – Significa muito à medida que estamos construindo a cidade em parcerias entre o governo e as empresas privadas. A cada inauguração de um prédio significa que muitas famílias migram para cá e irão nos ajudar a construir esta cidade. Águas Claras está prevista para receber 730 edificações desse porte. Hoje 200 estão prontas, outras 200 em construção e 330 ainda por serem iniciadas. Cada uma que é entregue para a população significa nova vitória não só para as empresas que constroem ou para os adquirentes das unidades residenciais, mas para todos aqueles que querem ver Águas Claras construída e consolidada.
Repórter – Quantos habitantes têm hoje em Águas Claras?
Nilton Mendes – Na parte verticalizada temos em torno de 40 mil habitantes. Contando com toda a região, pois também temos uma parte horizontal, temos aproximadamente 70 mil habitantes. São 30 mil pessoas residindo em casas.
Repórter – Águas Claras foi projetada para receber quantos habitantes?
Nilton Mendes – Deverão residir aqui entre 220 e 230 mil habitantes.
Repórter – Quais as principais atividades econômicas desta cidade?
Nilton Mendes – Águas Claras é uma cidade normal como qualquer outra. Nós esperamos que ela tenha todas as condições para se viver aqui e atender de forma completa o consumo dos moradores. Portanto é uma cidade onde teremos de tudo. Não podemos pensá-la apenas como uma cidade dormitório. Quando concluída, atenderá a população em todos os sentidos.
Repórter – Qual é o perfil social e econômico desta população?
Nilton Mendes – Hoje temos aqui, provavelmente, a melhor renda per capita de todo o Brasil. Talvez não a maior, mas uma renda per capita uniforme, de bom poder aquisitivo, grande atrativo para as empresas que queiram vender para essa população. Acho que hoje Águas Claras é o maior canteiro de obras do Brasil e as empresas que estão investindo na cidade não têm do que reclamar. Dos edifícios que são lançados a maioria vende metade dos seus apartamentos até o dia do lançamento. Águas Claras é uma cidade que atrai a atenção não apenas da população do Distrito Federal, mas também das pessoas dos outros estados.
